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2012年2月第1期

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本期主题 

在商业租赁中，伴随着免租期约定的越来越普遍，其引发的纠纷和埋下的潜在风险也越来越多，所以如何在租赁合同中对免租期条款进行合理约定，就成为许多出租人当下需要考虑的问题。本文就将围绕这一主题，就如何巧妙约定免租期的期间进行探讨和总结，希望能为商业租赁的出租方提供一些启发和帮助。

目前市场上，无论是厂房、写字楼抑或商铺，往往都需要在正式经营前进行大规模的装修或商业环境的培养（行话称之为“养”），因此，装修免租期或免租优惠期是必不可少的条款，但在实践中，许多租赁合同往往仅简单地约定一个免租期限，并未细致地考虑免租期中详细的权利义务关系和免租期约定不当所可能产生的法律风险，比如：一些承租人在免租期内就开始违约，一些承租人在合同有效期内提前解除租赁合同，还比如出租、承租双方在实际经营中就免租期内是免支付一切费用还是仅免租金不免物业费发生争议，这些情况的出现，如果在租赁合同中没有相应明确的约定，往往都会造成出租人的经济损失，而且在这种情况下往往约定的免租期越长，出租人承担的损失就越大，同时也大大浪费了对免租期条款的巧妙“利用”，所以对于出租人来说，对免租期的约定应引起高度重视。

在此我们提出，对于实践中出租人往往“将全部免租期都放在正式开业日最前面”的做法，其实是一种非常欠妥的考虑，这种约定也最容易导致“没抓到鸡，反而丢了米”的后果。根据我们多年来对商业租赁市场提供法律服务的执业经验，有以下几种方案可供出租人考虑：

1、将全部“免租期”置于租期的最后时段

这种方案适合租户无需进行装修和商业氛围培养的情况，也就是说，出租方承诺给予承租方一定租赁期，但这个租赁期是在整个租赁期的最后，如果承租人提前退租，就享受不到这一免租期的优惠，事实上其也对租户的诚信履约和关系稳定起到了良好的制约作用，在这种情况下出租方面临的租金风险是最小的。

2、将免租期拆分置于租期的不同时段

将“免租期”一分为二，甚至一分为三，然后分别置于租赁期限的开始阶段、最后阶段，如果一分为三的话可将一部分放至租期中段，具体各阶段的时长可根据实际情况进行配比。比如：一共可给予租户3个月的免租期，那么可在租期开始给1个月，租期到一半时给1个月，然后租期最后一个月作为免租期；也可租期开始给1个月，另外2个月的租期放到租期最后，按此设计，如果租户中途违约提前退租，也就享受不到最后的免租期优惠了。

综上，我们也可以说，如果越将“免租期”的大部分约定在租期最后时段，越能够预防出租人的租金风险，而如果越将“免租期”的大部分约定在“开业日”之前，越能够发挥营销作用。而如何在在两种利益的权衡中找到一个平衡点，就需要出租人对实际项目情况进行综合考量而决定了。

3、妥善约定有关免租期的条款

    最后，还要注意对免租期条款个别细节的完善，比如，要在租赁合同中明确免租期是只免租金不免物业费和能耗费（如水、电、通讯）。对于违约责任条款，也可以增加如果因承租人违约导致合同解除，除了支付违约金和合同约定的其他违约责任外，还应承担装修免租期、免租优惠期的租金赔偿责任等等。